如何选好品牌，如何做好酒店投资？

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本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾华中区域资深投资人蔡华霖先生，是湖北省阳新县武汉商会副会长，武汉中天世纪酒店管理有限公司董事长。

蔡华霖投资年龄12年，投资数量11家，个人总投资金额超过2亿；投资品类涵盖经济型、中档及中高端，投资的酒店有：5家全季、2家汉庭、漫心、宜必思、雅斯特、以及多家“速7”单体酒店。

以下内容，根据直播对话中蔡华霖的自述整理。

从单体酒店迭代到品牌加盟

最初，我在武汉从事的是红酒代理及超市业务。2010年，我接手了一家“速7”的单体酒店。虽然体量不大，租金低，投资成本不高，但接手后获得了可观的收益，这让我有信心在武汉继续深耕酒店投资领域。

2014年，正值经济型连锁酒店发展的高峰期，我也想抓住经济型酒店发展的红利，于是第一次尝试品牌加盟——加盟了汉庭酒店。

相较而言，品牌酒店在人才配置、团队管理及品质把控方面，都优于单体酒店，且效益好，投资人更省心。所以在2014年以后，我以每年1-2家的加盟速度持续投资品牌酒店。

酒店行业相对传统，但是人们出行的刚需。虽然不至于暴利，但投资收益相对较稳定。

深度复盘项目：

全季酒店华中农业大学店

投测阶段：

物业选择：

物业毗邻华中农业大学、洪山区政府，地理位置优越，交通便利。

物业是租赁的独栋物业，外立面的新旧程度尚可，有独立的停车场。

酒店有110间客房，总投资额1850万，包括300万的改造成本、1年的物业租金、半年的物业租金押金、品牌加盟费等费用。

品牌选择：

自己提前做了项目测算，同时遵循品牌开发人员的意见，包括项目预算数据，以及门店运营规划等。总体来说，是听从了品牌方的专业意见和建议，最终确定了项目定位。选择全季酒店的原因在于：

1、对全季品牌更信赖：投资这家门店之前，自己已投资2家全季酒店，酒店收益率和服务品质的稳定性俱佳，对全季产品更熟悉，更信赖。

2、享受到区域内第一家全季酒店的红利：门店是全季4.0产品，属于华中区的第一家全季酒店，品牌方在营销及其它资源方面很重视，门店能够享受到“吃螃蟹”的红利。

3、差异化产品优势，市场竞争力更强：物业周边有汉庭、城市便捷、维也纳酒店，但没有全季酒店，可以享受产品差异化带来的溢价空间和竞争优势。

全季酒店华中农业大学店

筹建阶段：

单房造价约12万，装修期5个月左右，包括拆除、装修，办理消防证等。

因之前投资了多家单体酒店，以及2家全季酒店，积累了较丰富的装修经验，所以在装修这家门店时，装修相对更专业，最终装修过程较顺利，踩坑较少。

项目经验：

1、物业位置好，门店有稳定的客流：物业周边有华中农业大学、洪山区政府，学生和商务人群成为门店的主要客源，多元、丰富的客源结构为门店收益提供了有力保障。

2、好品牌，促进门店盈利：选择好品牌，对于门店的经营来说是锦上添花。无论是外部装修品质，还是内部团队管理，全季在商圈中都具有较好的口碑及市场认可度，品牌溢价成为门店盈利的重要保障。

经营阶段：

2018年，门店综合RevPAR300元。2019年，门店综合RevPAR320元。2020年，门店做隔离工作站，收益尚可。

近3年，门店阶段性地做隔离工作站，但时间不长。2022年，受疫情影响，仅暑期数据较好，综合RevPAR296元。

全季酒店华中农业大学店

保障项目品质，要注重以下几方面：

其一、按图纸施工：项目在装修前要做好设计规划。施工时，按照专业设计师的图纸落地。

其二、选材方面：提前准备采购材料，可以节省时间成本和投资成本。

现在的采购基本上都是模块化，90%可以平台集采，在品质把控上，业主能够省心。

其三，施工方面：项目经理要严格监督项目施工，因木工、泥工、水电工等工种不同，只有严格、严谨，才能及时发现问题，及时修正，以免项目品质良莠不齐，造成返工，浪费成本。

扎根武汉：持续投资酒店

持续扎根在武汉酒店市场的投资原因：

1、租金成本较低：基本上，武汉的租金比北上广深租金低很多，所以，在武汉投资酒店，在租金成本的把控上占据优势。

2、武汉各区域的投资机会，在不同阶段呈现不同状态：我投资的酒店在武昌区、洪山区等区域。个人认为，武昌区要优于武汉的其它区域。

汉阳区具有较大的投资潜力，因为它是老商业区，人流大。早几年前，汉阳区的经济不如武昌区，近几年汉阳在经济方面呈上升趋势，但合适的物业不容易找，再就是老城区的物业成本较高。

3、相对比其它城市，在武汉投资能节省投资成本：比如，门店的证件办理，包括城管、公安、消防等政府关系的维护。相对比其它城市，我对武汉更熟悉。

武汉酒店投资市场如何避坑：

所谓踩坑，无非是一些新投资人对物业的选择。例如，对新开发区的物业可能会因租金低而被吸引，但并不了解物业周边的全貌，而掉坑。

投资酒店的关键点之一是选择好物业，至少要提前考察物业周边环境及数据，才能把控好投资成本及投资回报周期。

物业避坑在于：

其一，最好能租到国有物业。因为国有物业能享受租金减免等福利政策，可以降低物业成本，这在项目投资上是较大的优势。

其二，谨慎选择老物业。老物业的排房率高于新物业，但投资成本相对也高，要根据物业项目的实际情况做综合对比，再决定物业的选择。

具体来讲，就我的个人经验而言，老物业的排房率会高于新物业，因为老物业的公摊面积小。如果老物业和新物业是同样的面积、同样的租金。因排房率不同，投资成本不同，所获得的收益也不同。

但老物业相对位置较好，投资成本高。同时，要考虑老物业翻新改造的成本，例如，外墙修复、拆除成本、窗户及电梯的更换、防水工程重建等改造成本，要提前做好预算。

门店管理的一些经验：

1、合伙人按股投资，按股分红：比如，1000万的投资额，如果投资了10%，即占比10%的股权。后续收益的分配，也是按10%分红。

2、每一个门店独立经营：平常的日常事务及经营数据，合伙人每天会在群里分享，信息及时、透明。

3、好的酒店管理，财务是关键要素之一：一个优秀的财务人员要能够用心、专业地审核日常采购数据，对成本控制有一定的敏感性。所以，我投资的每一个门店的财务，都是自己招聘或朋友推荐的。

如何使用金融贷款：

1、不做金融贷款

我投资的所有门店都没有使用金融贷款，因为酒店的利润不高，经营成本较大，使用金融贷款会提高经营成本，导致利润越来越少，所以最好使用自有资金，有多少自有资金，规划多大的投资预算。

2、规划好投资成本

提前规划好项目的投资成本，如果投资资金不够，可以适当增加新股东，但新股东的加入，起码是认识的人，或者之前有过多方面的接触。例如，目前是三个人一起投资，但三个人的资金仍然不够，就再增加一个新的合伙人，而不是做金融贷款。

投资建议

想对合伙人说：

我认为一个人的做事风格很关键，投项目关键在于投人，选择的合伙人靠不靠谱，能不能把项目经营好，这是关键。

想对新投资人说：

1、确定好物业，再确定品牌：

要对有投资意向的品牌深入了解，包括门店管理、会员流量等。

例如，桔子和全季酒店都是华住旗下的中端品牌，各有各的优势，这两个品牌的消费群体都偏商务人群。在我的角度，桔子酒店相对具有个性化，会更受年轻人的偏爱。

如何选择酒店品牌，主要取决于物业条件，这是关键点，也是选择的技巧。

2、选择专业、有经验的装修团队：

在装修过程中，如果装修团队不专业，会产生无形的投资成本。例如，导致增加返工成本，包括物料成本、工人薪资等，所以选择的装修团队是否专业、有经验，将会带来截然不同的效果。

另外，专业、有经验的装修团队的判断标准，一是懂品牌酒店的装修标准；二是有实际的装修案例；

值得注意的是，切勿把省钱放在第一位，在保障项目装修效率的同时，更要保障项目品质，才能获得门店的高溢价。

3、甄别装修公司的报价：

有的装修公司是低报价，但合同条款的细则写得模糊不清，这是常规的套路，要避免踩坑。

写在最后

今年，我新签了两个物业，预计12月底会开业一家新酒店。虽然疫情期间，大家认为投资酒店存在很多不稳定性的因素，但我不会考虑太多，我的做事风格是，看好物业后会立马做投资决策。

期望业内同仁稳住自己的资金流，在能力范围内选择好酒店的位置、品牌，把控好项目品质。酒店不是暴利行业，但我相信酒店行业的未来会迎来新转机。