疫情反复星级酒店集体被售原因分析

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日前，部分的五星酒店产业的出售交易信息引起了媒体和业内人士的广泛关注，那么作为酒店行业从业者，五星酒店产业的出售所带给我们的思考是什么？中国高端酒店的资产管理的趋势又会如何呢？

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高端酒店集体售卖

数十年前，如果能够在五星级酒店做个服务员，哪怕是端个盘子，都觉得很荣耀，当时对一线服务员的外语能力和学历要求都很高。然而到了如今，高端酒店越来越多，竞争愈发激烈，酒店业务压力也越来越大。到了近期，甚至已经有不少五星级酒店在等信息网站上被公开出售。上海豫园万丽酒店、新华联索菲特大酒店、深圳凯宾斯基酒店、佛山希尔顿欢朋酒店等都赫然其中。更令人感叹的是，此类现象并非特例，全国各地目前都有不少五星级酒店项目“待嫁”。

有酒店资深人士表示，在酒店行业竞争激烈，加之疫情的影响下，酒店业主方和管理方的地位也在悄然发生变化。以前都是酒店业主方主动示好酒店管理方，尤其是具有国际高端品牌的酒店管理方，但如今随着酒店越来越多，竞争激烈，酒店的整体入住率和收益都在下滑。要找到好的业主方越来越难，很多时候变成酒店管理方反过来要讨好业主方。而且这几年，世茂、绿地、万达等房地产商都自创了酒店品牌，这让酒店管理公司更举步维艰。在这种情况下，一些酒店管理公司也被迫进行了出售或其他方式的资本运作。日前，华天酒店集团股份有限公司就宣布，华天实业控股集团有限公司已将其持有的华天酒店全部股份过户至湖南兴湘投资控股集团有限公司，公司控股股东正式由华天集团变更为兴湘集团。

但遭遇困难的不仅仅是管理方，酒店业主方各类开支所承担的压力也非常大。有部分酒店业者算了一笔账：业主方需要给酒店管理方基本管理费和奖励管理费，基本管理费在2013年约为790万，到了2016年达到860万元，到2019年达到930万元，从2015年开始，逐年递增；奖励管理费方面，2013年为660万元，2014年猛增到1060万元，到2019年则达到1780万元。另外，一家普通的五星级酒店，光是投资装修，基本就得数亿元，整体投入在十几亿元到数十亿元不等。每天开业的成本支出得数十万元，如今营收大幅缩水，开支却并没有减少，几十天内很容易就会亏损数百万。，根据支付给管理方的管理费来看，每年还要交千万元级别费用给酒店管理方，业主的压力非常大。去年突如其来的疫情，让大部分酒店都一度停业，影响了整年的入住率和收益，损失巨大。这更加剧了业主方的业绩压力。重压之下，业主方以出售物业方式来回笼资金，可以理解。

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难做的酒店生意？

在一些五星酒店被售的消息报道后，媒体上出现了不少关于高星级酒店已经是末日黄花，进入赔本大甩卖等种种标题党的格式文章。

对此业内专业人士赵晖的看法是，酒店作为商业物业的形态之一，本身是具有资产交易的天然属性的，而资产交易显然也是酒店类资产通过交易退出完成投资溢价并最终走完“投、融、建、经、退”全生命周期的正常形式。

至于这些五星酒店集体被售，一个很重要原因是，酒店业尤其是高星酒店近年来在中国突飞猛进发展中造成的供求关系矛盾。很多酒店经营情况受到挑战，无法有效提供覆盖成本的现金流，而在疫情的影响下国际国内商务市场的明显萎缩又成为压倒部分酒店的最后一根稻草。

如果再升维思考一下，从这些酒店资产持有人构成来看绝大部分都是国内大型地产类集团，在房住不炒的去地产化大背景下，对于房地产企业“三道红线” 的高压政策使得很多这些地产集团的再融资及持续发展压力巨大，而通过资产处置达到减低负债率和杠杆率当然是一个必然选项。这不仅仅包括酒店类资产，还有其他诸如土地、商场、写字楼和文旅项目也都在持续交易中。

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交易背后的思考

1. 中国高星酒店的资产管理发展已经到了实质启动的关键阶段

其实作为一个投入大、回收期长、静态投资回报率并不高的行业，高星酒店在改革开放40年间经历了一个供求关系与政策影响交替混合的波动发展过程。但在房地产主导高星酒店行业时代，酒店资产一直处于的从属地位让其本身的资产管理属性无法有效发挥，自然也无法得到关注。而在目前的市场环境下，当地产潮水退去，无论岸上留下来的是沙还是金都要独立示人了，而也只有这样，酒店资产管理本身也才能够拨云见日走上行业的舞台，从这个意义上来看近期的这些交易现象是积极信号值得进一步推动。无论资产交易实际的价格如何，但对于买卖双方其实都能够达到酒店资产管理的阶段性实施，也为后期的酒店第二轮资产管理打下基础。

2. 中国高星酒店资产管理发展的前提是项目的前提精准定位

其实在地产驱动酒店时代，为房地产商提供前期定位分析和测算的机构主要是由一些国内外知名的行业咨询公司完成的，而基本上这样的科研报告也是在业主的暗示或是明示下一开始就指向了某些特定的品牌尤其是高端及奢华的国际品牌，而并非从市场导向的角度正向专业推理。背后的原因是复杂的但无外乎勾地需要、满足地方政府要求和为销售型地产品牌背书溢价增值。而酒店本身的客群、市场、投资回报测算反而放在从属地位，这自然也为后期的经营压力与错位埋下隐含和原罪。而最近所出现的酒店抛售，本身除了业主自身因素外有很多也都存在这样的问题，重新交易后的新买家也务必对项目进行重新评估，并给予实事求是的重新定位，方可让这些项目焕发新生。

3. 中国高星酒店资产管理发展的关键是项目适度建设和执行

前段时间深圳当年的第一高楼赛格大厦出现的轻微晃动大家都在关注，但这背后其实是中国城市发展过程中的一个缩影和现象。据统计全球当年完工的超过200米的超高层建筑中，2018年共建成146座，其中有92座在中国建成，占总建筑的63%。而在疫情前的2019年即使这一比例有所下降，但即使如此实际建成数量的126座中57栋也在中国，达到总数的45%。而在这些超高层中往往最高的位置都留给了一个高星酒店，然后我们知道超高层建筑在不同高度所要求的建筑、装修以及人工、审核等环节的成本都是相差巨大的，而这些成本都会在未来以折旧等方式进入酒店的财务报表，需要用酒店经营来覆盖成本并形成盈利。超高层建筑内的酒店的问题只是一个缩影，整体高星酒店的建设过程当中的成本精算、精益执行以及项目管理才是未来酒店实际经营的前提。

4. 中国高星酒资产管理发展的保障是一个与定位匹配的经营兑现

我们知道在一个高星酒店完成定位并选定了品牌以及合作模式后，最重要的就是与品牌方对管理或者是特许经营合同进行沟通谈判。这也是酒店资产管理当中一个非常重要的环节，一个酒店资产如何通过与专业的酒店品牌管理公司的合作，来达到最初设定的投资回报预期。在这个问题上我们国家的酒店行业尤其是业主投资人是交了很多学费的，尤其是在和国际酒店品牌公司沟通的过程中，由于缺乏足够的知识、经验，往往没有平等对话能力，从而从合同谈判的过程中无法完全达到资产的投资回报预期的安排。这也是为什么酒店资产管理的五个关键字当中的“经”指的是达到盈利目的的经营，而不仅仅是完成服务要求中“管”的原因。

最后再回到最初的话题，到底为什么市场上会出现这么多的高星酒店交易信息应该就不言而喻了，从行业发展的角度来看这绝对是一件好事，因为只有卖方愿意出售资产酒店资产交易的过程才可能真正启动，而由此才可能倒推出和酒店资产管理有关各个方面的发展。